札幌アパート・マンション空室対策《報告ネット巡回業務日誌》

札幌市内のアパートマンション空室対策をサポート。遠方大家の分身となり満室リフォーム・空室営業・物件巡回など小回りの利く空室サポートを提供しています。

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虫+ドロ部屋の原状回復(*_*)

とても頑張っている遠方大家さんの物件ですが、悲しいことに滞納した挙句とんでもない使い方で退去されました。

報告ネットで取り扱った中で一番酷い部屋です。
室内は全ての部屋が泥だらけだし、蠅や羽虫の死骸や糞が半端なく、ペットの糞尿の臭いも混ざり完全にアウト。

管理会社の担当者さんには「土足でないと入れませんので、土足でどうぞ」と言われるほど


同じ大家としては退去者に怒りしか感じませんが、 
怒っていても前に進めませんのでオーナーと管理会社担当者さんと相談し原状回復をすることに。


そんなこんなで、満室研究所初のスーパー原状回復となりました。



IMGP3323.jpg  ⇒  IMGP6176.jpg
玄関から荒れ奥には泥だらけの部屋が見えます。
建具もカビがあったり、巾木も剥がれ、ドア枠も結露で錆びまくり。

内見で玄関を開けた際に好印象になるように、土間交換・巾木交換・建具ペイント・クロス交換+アクセントクロス導入してみました。

これで清潔感とアクセントクロスでお洒落感や差別化ができたと思います。


IMGP3327.jpg  ⇒  IMGP6186.jpg
トイレも荒れておりまして、ボコボコです(^_^;)
ペットのトイレマットもそのまま放置というありさまです。

壁紙・CF交換で明るく清潔感を出しました。

IMGP3325_20110910014010.jpg  ⇒  IMGP6190.jpg
トイレの天井はフランケンの額のように、謎の切り込みが・・・・
天井の修理などで開けたのかと思い調べたのですが、形跡はありません。
一体なぜこんなに切ったのでしょう?

そして青い電球って・・・・ ちょっとしたホラーですww

かっこ悪いのでパテ埋めしてクロス処理を行い形跡を消し去ります。



IMGP3333.jpg  ⇒  IMGP6247.jpg
キッチンもえらいこっちゃでして、一体どうしたらここまで汚くなるんだろう。
至る所虫の糞だらけで(^_^;)

新品に交換しました。


IMGP3293_20110910013903.jpg  ⇒  CIMG3067.jpg

IMGP3300_20110910013903.jpg  ⇒  IMGP3302_20110910014012.jpg

交換の理由は経年劣化もありますが、湿気で底面がグダグダと言う事と、虫が後から後から湧いて出てくるので交換しました。 本当凄かったです。
今思いだしても気持悪い。 木部が腐ると大変ですね。



IMGP3309.jpg  ⇒  IMGP6209.jpg
シャンドレもアウト!
何らかの薬品を漬けたようで、洗面ボールが色素沈着し底面の木部も腐っていて完全にオワリでした。


ですので、こちらも新品に交換。
ただ交換するのはつまらないので、シャンドレ裏にもアクセントクロスを導入しかっこよくしてみました。
せっかく交換するのに裏のクロスが白っていうもの芸がありませんよね♪




IMGP3311.jpg IMGP4358.jpg  ⇒  IMGP6213.jpg

    清掃前            清掃後                 浴室塗装後

まさかの色素沈着! 余りにも部屋中汚いので気がつかなかったのですが、洗い場に色素沈着。
どんなに洗剤つけて擦っても染みが取れません。

対応策として浴室塗装を行います。


IMGP4359.jpg  ⇒  IMGP6215.jpg
    ペイント前                 ペイント後

浴槽の縁も薬品の色素沈着が、これさえ無ければ洗い場だけのペイントで済んだんだけどね。
残念です。
ペイントしたら劇的に良くなりほぼ新品です。


IMGP3322.jpg IMGP3328.jpg IMGP3288_20110910015347.jpg
室内の様子

一面泥だらけ、虫の死骸だらけ、虫の糞だらけ、カビだらけ、壁ボコボコだらけと、綺麗な所がまったく無く、相当に臭いのキツイ部屋で、正直入室したくないほどの汚さ。

ここをオーナーのためにぐっと堪えて(息を止めて)一気にリフォーム!!

(初期清掃業者さんは臭いと虫にやられていました)


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     施工前                  施工後

泥と虫の死骸だらけの部屋を清潔感のある部屋に!



IMGP3280.jpg  ⇒  IMGP6233.jpg
     施工前                  施工後

この部屋は何故か虫の死骸だけないんですが臭いんです。


IMGP3281.jpg  ⇒  IMGP4348.jpg
     施工前                  施工後

建具には犬が引掻いたり噛んだ後があり建具がボロボロ

パテ盛りなどの下処理を経てオールペイント



IMGP4346.jpg  ⇒  IMGP6245.jpg
     施工前                  施工後

引っかけシーリングには虫の糞のあとが残っています。
色素沈着で清掃では取れません。


交換するとお金かかるので、シーリングライトをつけて隠してしまいました。
これで一見落着(^_^;)





と、同じ大家として人ごとでは無く、次は自分の物件に来るかもしれない。と
背筋が寒くなる思いで原状回復を行いました。

難易度はスペシャル級でしたが、ひとまず完成してよかったです。

業者さんに感謝です。m(__)m



これから代理営業活動に入ります。







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コメント

脱帽しました

お久しぶりです。
いつもながらすばらしいリフォームですね。
もうこの酷い状況をここまで生き返らせるとは脱帽です。

どこまでお客様に請求できたか興味あります・・・
滞納分もあるので厳しそうですね。

Re: 脱帽しました

今回のリフォームは凄かったです。
でも一番頑張ったのはオーナーですね(^_^;) 「滞納やら原状回復やら辛すぎます」

業者さんも綺麗に細やかに作業してくれたので、こんなに綺麗になり感謝です。



> どこまでお客様に請求できたか興味あります・・・
> 滞納分もあるので厳しそうですね。

この辺りは管理会社さんが行っているので基本ノータッチなんです。
私はいち業者として施工業務を行うだけです。

でも、住まわれていた方が普通じゃないので相当赤が出たと思います。


こう言う入居者には本当困っちゃいますね。(>_<)





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≪(株)満室研究所≫

(株)満室研究所 所長 山岡清利

運営HP http://houkoku.net/

本州から札幌への不動産投資を安心して行えるように日本初の業種である投資用不動産巡回サービス「報告ネット」運営。

主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートや空室対策リフォームで数々の難物件を満室に導く。

健美家コラムなどや書籍の執筆活動も行う。

《著書の紹介》

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売 ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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